Documentos para compra de imóvel: guia completo

Comprar um imóvel é o sonho de muita gente, mas para que isso seja possível, além de um bom planejamento financeiro, é preciso atentar para algumas questões burocráticas. Assim, você evita possíveis dores de cabeça no futuro.

Antes de tudo, alguns documentos são indispensáveis e precisam ser separados para a compra da casa. Isso serve tanto para um imóvel novo, quanto para um antigo.

Então, se você não quer ser pego de surpresa, leia esse artigo e entenda quais são os documentos essenciais para a compra de imóvel e qual é a utilidade de cada um deles.

Tenha uma boa leitura!

Índice

• Quais documentos são essenciais para comprar um imóvel?
• Documentação específica para compra de imóvel financiado
• Passo a passo para organizar e conferir os documentos
• Custos envolvidos na documentação imobiliária
• Dicas para uma compra segura e sem surpresas
• A importância de documentos completos na compra
• Conheça os imóveis da Tarjab com documentação garantida!

Quais documentos são essenciais para comprar um imóvel?

O dia tão esperado chegou e você finalmente encontrou aquele imóvel que tanto sonhou em ter. A casa ou apartamento é a sua cara e você não pode deixar passar a oportunidade de comprar.

Mas, a partir desse momento, os processos burocráticos se iniciam e você precisa ter toda a documentação em mãos para que o negócio possa ser fechado. E quais são esses documentos?

Documentos pessoais do comprador e vendedor

Para tanto, alguns documentos para compra do imóvel são indispensáveis. Confira abaixo quais são eles:

Documentos do comprador

Para quem vai comprar um imóvel, é preciso apresentar os seguintes documentos:

• RG e CPF;
• Certidão de nascimento ou casamento ou escritura pública de união estável, se aplicável;
• Comprovante de endereço atualizado;
• Comprovante de renda: extrato bancário ou os 3 últimos holerites, para analisar a capacidade financeira do comprador, principalmente em transações envolvendo financiamento bancário.

Vale destacar que em casos de financiamentos ou empréstimos, há exigência de outros documentos extras para verificar a compra, a condição do imóvel e a capacidade de honrar com o pagamento das parcelas.

Se você optar pelo uso do FGTS, também deverá apresentar:

• Extrato do FGTS;
• Carteira de trabalho;
• Carta do empregador;
• Autorização de saque;
• Documentação do vendedor.

Documentos do vendedor

Quanto ao vendedor, é necessário apresentar os seguintes documentos:

• Cópias dos documentos pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou escritura pública de união estável, se aplicável;
• Certidões dos cartórios de protesto para verificar se há protestos contra o vendedor;
• Certidão negativa de débitos trabalhistas para demonstrar que o vendedor não tem dívidas trabalhistas;
• Certidão de regularidade fiscal, que pode ser exigida para verificar a regularidade fiscal do vendedor.

É muito importante, ainda, consultar algum órgão de proteção ao crédito como o SPC ou Serasa para verificar se o vendedor está inscrito como inadimplente.

Documentos do imóvel

Finalmente, é fundamental ter em mãos a documentação necessária para efetuar a compra e a venda do imóvel. Vale destacar que muitas vezes as famílias não estão com a posse desses documentos.

Isso pode acontecer devido a uma mudança na legislação (onde antes não era necessário – comum em imóveis bem antigos) ou mesmo por perda, disputas familiares e outros contratempos.

Dessa forma, é importante que um advogado avalie o seu caso, faça as devidas solicitações e veja o que mais é necessário.

Contudo, os documentos essenciais são:

• Certidão de matrícula atualizada emitida pelo cartório de registro de imóveis para comprovar a titularidade e a situação jurídica do imóvel;
• Certidão negativa de ônus reais, comprovando a ausência de dívidas ou pendências que recaiam sobre o imóvel;
• Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários para certificar a ausência de débitos de IPTU ou de outros tributos municipais;
• Certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias a fim de indicar se há ações judiciais que possam afetar a compra do imóvel;
• Certidão de quitação de condomínio em casos de imóvel em condomínio, comprovando que não há dívidas com a administração condominial;
• Planta baixa e memorial descritivo, que expõem detalhadamente a estrutura e as características do imóvel;
• Certidão de Habite-se emitido pela prefeitura, atestando que a construção foi concluída de acordo com as normas legais vigentes;
• Declaração de quitação de débitos de água e energia certificando não haver pendências com as concessionárias de serviços públicos;
• Certidão de zoneamento informando a conformidade do imóvel com o zoneamento urbano.

Todos esses documentos são indispensáveis para que a sua negociação ofereça a segurança necessária para não colocar a transação em risco.

Leia também: Como é feito o contrato de compra e venda de um imóvel

Certidões essenciais para garantir a segurança jurídica

São as certidões negativas de débitos, ações judiciais, ônus e gravames que possam impedir ou complicar a compra.

Certidões negativas

As partes envolvidas na transação de compra e venda devem se certificar de que não estão em dívida com a Justiça. Para tanto, é importante emitir diversas certidões negativas, como as que citamos logo acima.

Aqui, não estamos falando sobre uma obrigação legal, no entanto, são raros os casos em que esses documentos não são solicitados.

E, para quem está comprando o primeiro imóvel, é fundamental lembrar-se de que o comprador tem direito a 50% de desconto nas taxas referentes ao cartório, incluindo o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Depois disso, é preciso incluir uma cláusula no contrato informando que é o primeiro imóvel adquirido pelo comprador.

Documentação específica para compra de imóvel financiado

Se você pretende comprar um imóvel por meio de um financiamento imobiliário, será necessário apresentar comprovantes de renda, o que pode ser feito de maneiras diversas.

É importante entender que, para cada fase de um financiamento, a instituição financeira escolhida pelo comprador solicita documentos específicos, que podem variar de uma empresa para outra.

Contudo, geralmente, os documentos mais relevantes para a aquisição da casa própria, em qualquer modalidade de financiamento, incluem:

• RG e CPF;
• Certidão de nascimento ou casamento;
• Holerite mais recente;
• Carteira profissional;
• Extrato bancário;
• Comprovante de residência;
• Imposto de renda.

Esses documentos demonstram ao credor a sua renda e a capacidade de pagar as parcelas do financiamento. 

Além do mais, auxiliam na definição da sua identificação, o que evita potenciais riscos de fraudes e outros problemas.

Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre financiamento imobiliário

Documentos para compra financiada pela Caixa Econômica

A seguir, selecionamos tudo o que deve ser separado para preencher os requisitos exigidos pela Caixa Econômica Federal, quando se trata de documentação:

Para comprador(es) Pessoa Física são exigidos:

• documento oficial de identificação – original e cópia de RG ou CPF;
• comprovante de rendimentos – original e cópia.

Uso do FGTS e financiamento – origem de recursos FGTS

• Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal.

Imóvel

• Certidão atualizada de Inteiro teor da Matrícula;
• Certidão de Ônus Reais e de Ações Pessoais e Reipersecutórias – é exigida caso não esteja contemplada na Certidão Atualizada de Inteiro Teor da Matrícula.

Para vendedor(es) – Pessoa Física

• Documento oficial de identificação – original e cópia de RG ou CPF;
• Comprovante de estado civil – original e cópia.

Para vendedor(es) – Pessoa Jurídica

• Representante Legal: Documento oficial de identificação;
• Empresa Ltda ou Firma Individual: documento de constituição e alterações devidamente registradas e certidão simplificada da Junta Comercial;
• Sociedade Anônima (S/A): estatuto social e ata de eleição da última diretoria publicada no Diário Oficial.

É interessante saber que a CAIXA oferece modalidades de financiamentos com condições e vantagens especiais. Vale a pena conferir no site oficial para conhecer os planos.

Passo a passo para organizar e conferir os documentos

Organizar documentos com o objetivo de contratar um negócio pode ser uma tarefa trabalhosa. Por isso, requer certa dose de dedicação e conferência de todos eles para se certificar de que tudo está em ordem. 

Veja, a seguir, um checklist para evitar erros comuns que podem atrasar ou impedir a sua compra:

Como verificar a autenticidade dos documentos

Além de fazer uma boa análise da documentação, é fundamental verificar com cuidado sua autenticidade em relação ao registro do título de propriedade. Para tanto, consulte o cartório de registro de imóveis da sua localidade. De que forma? Confira:

Consulta online

Hoje você pode contar com a possibilidade de fazer suas consultas nos cartórios de forma online, mediante acesso aos sites. Com isso, a sua verificação de autenticidade do título de propriedade fica mais prática e rápida.

Contrate um profissional

Se você tiver dúvida quanto à autenticidade do título de propriedade, existe a alternativa de confiar em um corretor de imóveis ou um advogado para ajudar nesse processo.

Verifique possíveis pendências

Antes de finalizar a sua compra, procure, também, se certificar de que não há ações judiciais, débitos ou restrições capazes de comprometer a transferência do imóvel.

Confirme a legitimidade do vendedor e a validação de sua assinatura

Depois de confirmar a autenticidade do título da propriedade, verifique a legitimidade do vendedor para saber se ele é o real proprietário do título.

Nesse sentido, a assinatura do vendedor deve estar de acordo com a assinatura registrada no cartório competente. Se houver alguma discrepância é vital fazer uma investigação antes de prosseguir com o negócio.

Confirme a atualização da matrícula do imóvel

Confira a atualização da matrícula para saber se ela corresponde às informações presentes no título de propriedade.

Verifique os documentos complementares

Nesse ponto da sua investigação, saiba se o vendedor guarda todos os documentos complementares para transferir o imóvel, como comprovantes de pagamento de impostos e certidões negativas.

Faça uma vistoria no local e conte com um parecer técnico

Depois de analisar toda a documentação que viabiliza a sua compra, uma vistoria no local é fundamental. Com isso, você pode identificar eventuais irregularidades que não constam na documentação.

Mas, nada como contar com uma verificação mais aprofundada e técnica por meio do auxílio de um arquiteto ou de um engenheiro. 

Esses profissionais podem analisar corretamente as condições do imóvel e esclarecer se o título de propriedade cumpre todas as exigências legais.

O que fazer em caso de documentos irregulares ou incompletos

A regularização dos documentos de uma propriedade envolve várias etapas e requer atenção a cada detalhe legal e técnico. 

É fundamental saber como solucionar pendências jurídicas, fiscais ou burocráticas antes da finalização do negócio.

Por isso, antes de fechar o negócio, procure corrigir inconsistências presentes na matrícula, como informações incorretas, metragens divergentes ou registros desatualizados. Depois, solicite uma averbação no cartório para corrigir os dados.

Caso o imóvel tenha passado por ampliações ou reformas, será necessário atualizar a matrícula, incluindo a regularização de novas construções, como garagens, piscinas e outras melhorias para esquivar-se de problemas futuros.

Caso haja alguma pendência relativa a taxas e impostos, como o IPTU, tudo deve ser quitado para que a propriedade esteja livre de pendências fiscais.

Custos envolvidos na documentação imobiliária

Essa parte do processo de organização da documentação é sempre preocupante, mas indispensável, ou seja, não há como fugir dela. 

Portanto, arcar com as taxas de cartório, escritura, registro, ITBI e custos adicionais será um mal necessário.

Como calcular os custos da documentação na compra de imóvel

Ainda que a sua compra seja feita à vista, será preciso bancar esse ônus. O ITBI, por exemplo, varia conforme o município no qual imóvel está localizado. E essa porcentagem fica entre 2% e 4% sobre o valor do imóvel.

Entretanto, ao comprar um imóvel, será necessário considerar seu preço, as taxas de cartório (que varia de estado para estado), como escritura e registro, ITBI e outros custos envolvendo honorários advocatícios e vistoria da propriedade.

É fundamental antecipar-se e calcular tudo isso e preparar-se financeiramente, evitando surpresas desagradáveis ao longo do processo de compra.

Leia também: Quais são os impostos envolvidos na compra de um Imóvel?

Dicas para uma compra segura e sem surpresas

Você acha que encontrou o seu imóvel perfeito, com um valor atrativo, dentro das suas possibilidades e com ótima localização?

Então, cuidado para não se deixar tomar por excesso de empolgação. Todo cuidado é pouco para evitar fraudes e garantir a sua segurança jurídica e financeira.

E, se esse imóvel dos sonhos estiver escondendo pendências legais, documentação irregular e até estrutura danificada? Esses defeitos ocultos podem transformar o seu sonho em um pesadelo sem hora para acabar.

Mas, não há motivos para preocupações. A primeira coisa a fazer é contratar um profissional para apresentar a solução ideal à sua situação.

Um advogado especialista em direito imobiliário saberá como fornecer a orientação adequada a todo processo de regularização, garantindo que cada etapa esteja amparada legalmente.

Com o auxílio direto desse profissional, será possível levantar e revisar toda a documentação do imóvel, incluindo contratos, escritura pública, registro da propriedade, alvarás, plantas aprovadas, certidões e qualquer outro tipo de documento que seja necessário.

Com isso, fica mais fácil e rápido analisar eventuais inconsistências que exijam uma reparação, como falhas de registros, atualizações de nomes, estado civil dos proprietários e outras informações.

Essas medidas são essenciais para regularizar a matrícula do imóvel no cartório e proporcionar sua venda ou financiamento no futuro. 

Nesse momento, é o advogado quem indicará o caminho correto para tomar todas as providências junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Ao contar com um bom profissional para fornecer suporte, a documentação do seu imóvel ficará em dia, evitando complicações legais e financeiras.

Para quem sonha e batalha para ter o seu próprio imóvel, essa pode ser uma conquista memorável, afinal, isso também é um investimento, e dos mais confiáveis. 

Entretanto, é preciso atentar para os detalhes escondidos, que podem tornar o seu empreendimento arriscado.

Por isso, conte sempre com um profissional da sua confiança para tomar as devidas precauções, com transparência e conhecimento, e dessa forma, poupar você de aborrecimentos.

A importância de documentos completos na compra

Quando pensamos na compra de um imóvel e toda a burocracia envolvida em torno da documentação, além dos diversos tipos de custos, os obstáculos parecem maiores do que realmente são.

Mas, tudo isso é fundamental para construir um alicerce seguro e robusto para que o seu sonho seja palpável e duradouro. 

Por isso, desde o momento mágico da escolha do imóvel até chegar ao registro em cartório, cada ponto é essencial e serve como ponte para o próximo passo.

Dessa forma, seja para ter o seu lar ou fazer um investimento seguro, adquirir uma propriedade com toda segurança jurídica é garantia de economia, segurança e tranquilidade financeira.

Conheça os imóveis da Tarjab com documentação garantida!

Aproveite para conhecer os empreendimentos da Tarjab. Aqui, você pode contar com uma documentação rigorosamente regularizada e um suporte completo.

Perguntas Frequentes

Quais documentos comprovam a posse legal do imóvel?

Para comprovar a posse legal de um imóvel, você precisa apresentar:

• Contrato de compra e venda;
• Escritura de compra e venda;
• Matrícula do imóvel;
• Certidão de registro do imóvel;
• Contrato de locação, autorizações e permissões referentes ao imóvel;
• Comprovantes de pagamento de impostos e taxas, como água, luz e IPTU.

Quais documentos o vendedor deve apresentar para a venda do imóvel?

O vendedor deve apresentar a seguinte documentação para vender um imóvel:

• Cópias dos documentos pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou escritura pública de união estável, se aplicável;
• Certidões dos cartórios de protesto para verificar se há protestos contra o vendedor;
• Certidão negativa de débitos trabalhistas para demonstrar que o vendedor não tem dívidas trabalhistas;
• Certidão de regularidade fiscal, que pode ser exigida para verificar a regularidade fiscal do vendedor.

É possível comprar imóvel sem todos os documentos?

Sim, você pode adquirir um imóvel ainda que não todos os documentos não estejam em dia. Contudo, é importante estar ciente de que isso traz riscos e dificuldades quanto à comprovação da sua propriedade e à realização de negócios no futuro.