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ITBI: saiba agora o que é e como calcular

A compra de um imóvel envolve algumas etapas, entre elas a parte burocrática. Dentre os documentos de transferência de imóveis está o ITBI. Aprenda a calcular esse imposto e não seja pego de surpresa.

Para você ser efetivamente o dono de um imóvel, é preciso fazer o registro do imóvel no seu nome e isso só é possível depois de pagar o imposto. Sem esse registro você não é o dono do imóvel.

A parte burocrática é algo que não podemos fugir, até porque é ela que nos traz uma segurança maior na compra do nosso bem.

Por isso, no artigo de hoje você entenderá a importância do ITBI e como ele deve ser calculado.

Aqui você encontrará ainda:

  • O que é ITBI?
  • Como calcular o ITBI?
  • Quando devo pagar o ITBI?
  • Consigo um desconto?

O que é ITBI?

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando ocorre uma transição imobiliária. A compra do imóvel só é oficializada depois do pagamento, pois sem ele o bem não é transferido e a documentação não é concedida.

Para emitir a guia de recolhimento do imposto é necessário separar os seguintes documentos:

  • Documento que comprova a aquisição do imóvel (exs:Instrumento Particular, Escritura não Registrada, Formal de Partilha, Adjudicação Compulsória, Auto de Arrematação, Quitação de Compromisso de Venda e Compra, Financiamento Bancário, etc);
  • Espelho do IPTU do imóvel (se urbano), ou Código do INCRA e declaração do ITR (se rural).

O ITBI é um imposto cobrado de transações imobiliárias entre pessoas vivas. Em caso de heranças ou doações, o imposto cobrado é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Como calcular o ITBI?

O imposto municipal varia de cidade para cidade e pode chegar até 3%. A alíquota em São Paulo está em 3%, enquanto em Campinas é cobrado 2,7%, assim como em Curitiba.

Para compras à vista, o cálculo é relativamente simples, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. Ela é feita considerando o valor venal, ou seja, a estimativa de preço para compra e venda que o poder público estipula.

No caso, se um imóvel for comprado por um preço maior que o valor venal, o cálculo será feito pelo maior montante, ou seja, a quantia paga na venda.

Por exemplo, em um imóvel de R$500 mil, sendo essa quantia maior que o valor venal e portanto a tarifa usada para o cálculo. O cálculo realizado será de 500 mil multiplicado por 3% em São Paulo. No exemplo o imposto a ser pago é de R$15 mil.

Em casos de financiamento o cálculo muda um pouco. Nessas transações aplica-se a porcentagem de 0,5% sobre o montante financiado, até o valor de limite máximo, que varia com o município e pode mudar de ano para ano. O limite varia com o município e com o ano.

De acordo com a Prefeitura da cidade de São Paulo, o financiamento que envolve algum programa público para habitação tem o limite máximo de R$ 91.820,01. O restante é cobrado com a mesma alíquota de 3%.

Seguindo nosso exemplo a conta seria:

91.820,01 * 0,5% = 459,1

500.000 – 91.820,01 = 408.179,99 * 3% = 12.245,39

12.245,39 + 459,1 = 12.704,49

Ou seja, em São Paulo, o total do imposto será de R$12.704,49.

Quando devo pagar o ITBI?

Como citado anteriormente, em situações de heranças e doações não é calculado o ITBI. Não é uma regra, mas é mais comum que o imposto seja pago por quem está comprando o imóvel.

Além disso, em caso de compra por Pessoa Jurídica para uso também não é cobrado esse imposto, apenas em condições de compra para venda ou locação.

Na hipótese de ser a primeira compra de imóvel naquele CPF ou em compras abaixo de determinado valor. Em São Paulo, por exemplo, há isenção para:

  • A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994);
  • Primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida;
  • Caso o ITBI do imóvel de uso exclusivamente residencial, seja igual ou inferior a R$ 42.624,51 na data do fato gerador, quando o contribuinte for pessoa física.

O município pode fornecer isenção, isso irá depender da legislação municipal de cada local. Também existe a situação onde o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal.

As isenções normalmente se dão em três casos:

  • Na compra do primeiro imóvel (pode depender do valor, nesse caso é atualizado a cada ano, e depende do município);
  • Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de uma empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito;
  • Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra.

Em imóveis comprados na planta também é obrigatório o pagamento do ITBI, nesses casos, para realizar seu cálculo será usado o custo do imóvel quando estiver pronto. Por isso muita atenção para ofertas que garantem valores de ITBI menores em compras na planta.

Consigo um desconto?

Descontos podem ser dados pelo município, assim como as isenções. As regras para esses descontos são designadas pela legislação municipal. Para descobrir em quais condições ocorre a diminuição na cobrança do imposto, consulte a legislação da sua cidade

É comum algumas prefeituras, como a de São Paulo, conceder descontos para os beneficiários de programas habitacionais que adquirirem o primeiro imóvel. De forma semelhante, existem legislações municipais que favorecem os contribuintes que quitaram o ITBI antes da lavratura da escritura.

Geralmente o desconto é concedido para usuários de financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pela lei 4.380/64, ou também quem utilizar os programas de habitação como Minha Casa, Minha Vida.

Agora que você já sabe como calcular o ITBI já pode se preparar para comprar seu novo imóvel sem surpresas ou sustos.

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