Todo ano começa trazendo uma lista de obrigações com o fisco e o IPTU de apartamentos é uma delas. Por isso, é muito importante entender claramente como funciona a dinâmica desse imposto para manter a sua contribuição em dia.
Quando o assunto vem à tona, muitas dúvidas surgem a respeito do cálculo, sua obrigatoriedade, seu impacto no dia a dia dos moradores do imóvel, quem deve pagar, no caso de contrato de locação, entre outras.
Por isso, trouxemos este artigo para esclarecer essas e outras dúvidas. Continue com a gente e tenha uma ótima leitura!
Índice
- O que é o IPTU de apartamento?
- Como o IPTU de um apartamento é calculado?
- Fatores que influenciam o valor do IPTU de apartamento
- Quais são as taxas e impostos relacionados ao IPTU de apartamento?
- O IPTU de apartamento é mais barato do que o de casa?
- Como o valor do IPTU de apartamento impacta o mercado imobiliário?
- Exemplo prático de cálculo do IPTU de apartamentos
- O que pode impactar a alteração no valor do IPTU para 2025?
- Como utilizar a calculadora de IPTU online?
- O que você precisa saber sobre o IPTU de apartamento?
O que é o IPTU de apartamento?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto cobrado de todo proprietário de imóvel urbano. O imóvel pode ser residencial, como casa e apartamento, sala comercial ou qualquer outra propriedade localizada em uma região urbanizada.
O imposto é de competência das prefeituras e cada cidade escolhe os critérios a serem utilizados para sua cobrança.
O valor também varia de acordo com a avaliação do imóvel. Além disso, todo o dinheiro arrecadado com o IPTU fica no município e pode ser usado em benefício da cidade.
É importante lembrar de que o responsável pelo pagamento do imposto é o dono do imóvel, sendo assim, é em seu nome que o boleto para pagamento costuma ser enviado. Caso haja atrasos, a multa com a prefeitura se dá em seu nome.
Em caso de aluguel do imóvel, o locatário pode pagar o IPTU, porém, isso deve estar claramente previsto no contrato do aluguel.
Conforme já mencionamos, o pagamento do IPTU deve ser feito pelo proprietário do imóvel, que pode ser tanto pessoa física, quanto jurídica, uma vez que, a cada imóvel corresponde o valor de um IPTU. Então, caso você tenha mais de um imóvel, você pagará mais de um imposto, ou seja, uma para cada imóvel.
Se o terreno ainda não abrigar nenhuma construção, será necessário pagar o Imposto Territorial Urbano, em vez do IPTU. Além disso, quem não vive em áreas urbanas, também deve pagar imposto, porém, neste caso, se trata do ITR (Imposto Territorial Rural).
Como o IPTU de um apartamento é calculado?
Antes de saber como é feito o cálculo, é importante entender em que ele se baseia. O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, porém, de acordo com o mercado imobiliário atual, isso não está relacionado ao valor da propriedade, ou seja, à venda do bem.
O valor venal é o preço do imóvel de acordo com os critérios utilizados pelo Poder Público. E, em sua maioria, os fatores mais importantes a se considerar, são a idade e a localização. Dessa forma, o valor venal pode ser bem diferente do valor de mercado.
Veja como é feito o cálculo do valor venal para indicar a base de cálculo do IPTU. Para chegar ao valor, é necessário multiplicar os seguintes itens:
- Valor Unitário Residencial (VR);
- posição exata do imóvel na quadra;
- tipo de edificação do imóvel;
- tempo de vida do imóvel, desde a emissão do Habite-se;
- área total, de acordo com o terreno em si e à área construída, caso haja.
O cálculo do IPTU, então, é baseado no valor venal do imóvel. Sobre ele é feita a aplicação de alíquotas (percentual ou valor que serve de base para o cálculo do imposto), além de descontos e acréscimos que são definidos pelo município.
O IPTU é reajustado todos os anos, de acordo com a valorização do imóvel e da região onde ele se localiza. Mudanças na legislação municipal também podem interferir nesse reajuste, porém, há limites de acordo com cada município.
O que é considerado área construída para o cálculo do IPTU?
Existem algumas classificações relativas à área construída, que impactam diretamente no valor do imóvel, nos impostos incidentes e até na funcionalidade de alguns espaços. São as áreas computáveis e não computáveis.
Conforme podemos perceber, só as nomenclaturas já nos fornecem a ideia exata do significado de cada uma. E isso está relacionado ao cálculo que dá base ao IPTU, bem como à aprovação de empreendimentos.
Assim sendo, a área computável é a que de fato entra no cálculo para determinar o valor de um imóvel e essa é a parte que mais interessa nas transações.
São os ambientes internos das construções e os espaços com potencial para construção dentro de um terreno para uso no dia a dia. É essa a área levada em consideração para calcular o IPTU, o valor do imóvel e outras finalidades.
Fatores que influenciam o valor do IPTU de apartamento
Muitos fatores influenciam o valor venal do imóvel e, consequentemente, o cálculo do IPTU de apartamento, como tamanho do terreno, localização, o tipo da construção e o padrão de acabamento.
Por isso, para proprietários de imóveis, este imposto significa a existência de um custo fixo, que deve ser incluído no planejamento financeiro anual.
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O que influencia o aumento no valor do IPTU?
Assim, para calcular o IPTU, primeiramente, é preciso considerar o valor venal do imóvel e a alíquota do imposto a ser aplicada. Qualquer modificação em um ou nos dois itens, muda o valor do imposto.
A alíquota é definida pelo município onde se localiza o imóvel e pode ser progressiva. Então, quanto maior for o valor do imóvel, maior será a alíquota.
Enquanto isso, o valor venal tem seu cálculo baseado na área do terreno, no espaço construído, na idade da edificação, na valorização da região, nas melhorias públicas que interferem no valor do imóvel, como infraestrutura local e até em alterações feitas na legislação.
Sempre que algum desses fatores sofre alteração, seja por meio de uma obra municipal ou uma mudança no espaço construído, o valor venal também é alterado. Tudo isso reflete no valor do IPTU, uma vez que modifica o valor venal.
Quais são as taxas e impostos relacionados ao IPTU de apartamento?
A escritura do imóvel é um dos fatores que impactam indiretamente o valor do cálculo do IPTU.
No entanto, a escritura em si não serve como base para calcular o imposto. Mas, o valor declarado na escritura pode influenciar na determinação do valor do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Consequentemente, o valor venal do imóvel é alterado e serve como base para o cálculo do IPTU.
O IPTU de apartamento é mensal ou anual?
O IPTU deve ser pago anualmente, em uma única parcela (cota única), que recebe um desconto ou parcelado mensalmente.
Como pagar o IPTU de apartamento?
Em São Paulo, o pagamento dos boletos do IPTU pode ser feito em diversos locais, como casas lotéricas, caixas eletrônicos, agências bancárias, via Pix ou por meio de internet banking nos bancos conveniados.
Caso a sua opção seja via Pix, é preciso emitir a guia contendo o código, usando o endereço: iptu.prefeitura.sp.gov.br.
É possível, ainda, pagar por meio de débito automático em conta corrente, mediante cadastramento prévio. Para tanto, pague a primeira parcela, preencha a autorização enviada junto com a notificação de lançamento. Depois, é só entregá-la ao banco até a data de vencimento.
Da segunda parcela em diante, o pagamento do seu IPTU será debitado todo mês, automaticamente, na conta indicada.
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O IPTU de apartamento é mais barato do que o de casa?
A definição do valor do IPTU dependerá sempre de diversos quesitos, como quantidade de pavimentos e de dormitórios, existência de garagem, tipo de acabamento, localização do imóvel e outros critérios.
Os imóveis se enquadram em padrões que, seja casa ou apartamento, influem diretamente em seu valor. Consequentemente, suas características refletem no valor do imposto.
Como o valor do IPTU de apartamento impacta o mercado imobiliário?
Quem tem intenção de adquirir um imóvel certamente levará em conta o valor do IPTU, principalmente se estiver em busca de um lugar para fixar residência ou investir em longo prazo.
Imóveis localizados em áreas com IPTU elevado geralmente são menos atrativos, a não ser que os benefícios sejam compatíveis com o valor do imposto. Sendo assim, critérios com localização privilegiada ou uma infraestrutura excelente, por exemplo, costumam ser extremamente importantes.
As regiões mais valorizadas sempre apresentam um IPTU mais alto e isso reflete a oferta de serviços e a qualidade de vida da população do local. Portanto, o valor mais alto do imposto nem sempre significa algo negativo, desde que a área em que o imóvel se localiza seja realmente interessante.
Já um IPTU de valor mais baixo, pode aumentar a competitividade de um imóvel no mercado imobiliário.
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Exemplo prático de cálculo do IPTU de apartamentos
Conforme já dissemos anteriormente, o cálculo do valor do IPTU de um imóvel é estimado pelo município e leva em conta diversos fatores, como tamanho, localização, finalidade do imóvel, padrão de construção e outros, que influenciam diretamente no valor do imóvel no mercado.
O recolhimento do IPTU, então, é revertido para o Poder público e direcionado para melhorias na infraestrutura urbana, educação, saúde, segurança e outros benefícios.
Como calcular o IPTU de um apartamento de 50 metros quadrados?
O cálculo do IPTU usa uma fórmula para determinar seu valor:
IPTU = (m² de área efetivamente construída × valor do m² da região) × alíquota do imóvel.
Hipoteticamente, para um apartamento de 50 metros quadrados, localizado em uma região cujo metro quadrado vale 1.200,00, com alíquota fixada em 1,2%, o resultado seria o seguinte:
Cálculo do valor venal do imóvel:
50m² × R$ 1.200,00 = R$ 60.000,00
Aplicar a alíquota do IPTU:
R$ 60.000,00 × 1,2% = R$ 720,00
No nosso exemplo, então, o valor do IPTU seria de R$ 720,00 ao ano, podendo ser pago à vista, com desconto, ou parcelado de acordo com as regras de cada município.
Mas, se você desconfiar que o valor comercial do seu imóvel está acima do real valor, solicite uma revisão junto à prefeitura para atualizar o imposto.
O que pode impactar a alteração no valor do IPTU para 2025?
Para 2025, pode haver alteração no valor do IPTU. Por isso é interessante atentar para as novidades, que podem impactar no valor da sua conta.
Limites de variação no valor do IPTU de apartamentos para 2025
A legislação municipal define qual é a alíquota usada para a cobrança do IPTU, que pode sofrer mudanças de um ano para outro de acordo com algumas situações. Vejamos:
Revisão do valor venal do imóvel: considerando que o valor venal do imóvel é a base de cálculo do imposto. Todo ano ele pode sofrer reajuste conforme a inflação.
Alterações nas datas de vencimento das parcelas do imposto.
Novos benefícios e isenções: alguns municípios podem ofertar novos benefícios fiscais ou isenções para certos grupos de contribuintes, como portadores de deficiência, idosos e imóveis de valor mais baixo.
Adoção de sistemas mais atualizados para calcular o imposto, que exigem recursos tecnológicos com mais precisão e transparência aos valores cobrados.
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Como utilizar a calculadora de IPTU online?
Você pode se antecipar e simular qual será o valor do IPTU do seu imóvel para este ano por meio de uma calculadora online. Ao acessar o site, você só precisa preencher os dados solicitados e submeter ao cálculo do imposto para ter uma estimativa do valor.
E, para saber mais detalhes sobre os critérios usados para calcular o IPTU em São Paulo, acesse aqui.
O que você precisa saber sobre o IPTU de apartamento?
Conforme ficou claro neste artigo, o pagamento do IPTU é fundamental para o desenvolvimento das cidades. Contudo, exige planejamento e atenção dos proprietários de imóveis.
É muito importante saber comparar o valor do IPTU com os benefícios que o imóvel oferece em termos de localização, infraestrutura da região onde o imóvel está, tamanho do imóvel, finalidade (residencial, comercial) e muitos outros fatores.
O IPTU é uma peça-chave para a definição do valor de um imóvel no mercado, seja para locação ou para venda. Compradores e proprietários, então, devem atentar para isso e avaliar essa questão com cuidado antes de fechar qualquer negócio envolvendo imóveis.
A compreensão dessas questões e das mudanças e regras para o IPTU de 2025 podem ser determinantes para a tomada de decisões mais acertadas, evitando surpresas desagradáveis.
Perguntas Frequentes
O IPTU de apartamento é obrigatório para quem mora?
Depende de quem é o morador. A legislação brasileira obriga o pagamento do IPTU pelo proprietário do imóvel. E, se o morador é o proprietário, então, sim, é obrigatório. O cálculo do valor é baseado no valor venal do imóvel e definido pelos municípios.
O que é considerado área construída para IPTU?
Área construída para efeito de cobrança do IPTU é a área computável. É a que de fato entra no cálculo para determinar o valor de um.
São os ambientes internos das construções e os espaços com potencial para construção, dentro de um terreno para uso no dia a dia. É essa a área levada em consideração para calcular o IPTU, o valor do imóvel e outras finalidades.
O cálculo do IPTU é baseado apenas na área construída do imóvel. A área total ou útil não é levada em conta.
O IPTU de uma casa é mais caro que o de um apartamento?
O cálculo do IPTU é feito sob os mesmos critérios (cada município tem os seus) para qualquer tipo de imóvel, seja casa ou apartamento.
