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Como é feito o contrato de compra e venda de um imóvel

Você sabe como é feito o contrato de compra e venda de um imóvel? Alguns termos são obrigatórios e é importante ficar atento se estão de acordo com os artigos do Código Civil.

Neste artigo você encontrará os principais pontos presentes no contrato e a importância de se ter as negociações registradas por escrito. Confira no artigo:

  • Quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de imóvel?
  • Qual a diferença entre um contrato e uma promessa de compra e venda de imóvel?
  • Por que fazer um contrato por escrito?
  • O que é um contrato particular?
  • Cláusulas essenciais e garantias para ficar de olho

Quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de imóvel?

Para se realizar um contrato de compra e venda de imóvel é necessário três elementos fundamentais: objeto, preço e consentimento.

O valor que será pago é um dos pontos principais do contrato, pois trata-se de uma grande quantia. Caso seja maior do que 30 salários mínimos, o imóvel necessita ter uma escritura de compra e venda junto a um cartório de registros.

O preço e a forma de pagamento devem estar descritos, assim como multas em caso de atraso das parcelas. O reajuste anual tem de estar no contrato de compra e venda de imóvel.

O objeto no caso é o imóvel e deve ser bem discriminado, com o número de matrícula, tamanho da área privativa, metragem da área total com a vaga de estacionamento e área privativa no endereço completo. Os dados do contrato tem que ser exatamente iguais à matrícula.

Qual a diferença entre um contrato e uma promessa de compra e venda de imóvel?

A promessa de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar. Se trata de um compromisso que ambas as partes assumem, para em um momento no futuro assinarem o contrato definitivo.

Esse contrato preliminar, não significa que possa haver um arrependimento, mas desburocratiza, caso esteja acertado entre as duas partes, e haja uma previsão na promessa.

Este pré-contrato não tem todas as exigências do contrato de compra e venda de imóvel e qualquer um dos lados pode pedir sua execução.

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Por que fazer um contrato por escrito?

Em tempos de distanciamento social, o desenvolvimento da assinatura digital facilitou o fechamento das negociações.

Um contrato por escrito é uma forma de se salvaguardar promessas e garantias ditas nas negociações. Estando por escrito, ajustes e descontos têm valor jurídico e servem como garantia tanto para o comprador como para o contratado.

Caso tenha alguma mudança de endereço ou em qualquer detalhe do apartamento, ela deve ser informada pelo vendedor por escrito e isso deve estar autorizado no contrato.

O que é um contrato particular?

Chamado de escritura particular, esse instrumento jurídico pode ser feito sem envolver uma instituição pública. No caso de imóveis com valor maior que 30 salários mínimos devem seguir o artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Se for feito um contrato particular com um valor de compra sem transferência de confiança, a chamada “alienação fiduciária”, mesmo que não tenha o mesmo valor jurídico da escritura pública, ainda terá o efeito de um contrato de promessa, se enquadrando nos artigos 166, 170 e 462 do Código Civil:

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

Ou seja, se você tiver um documento sem valor jurídico, mas este conter os mesmos requisitos de um que tenha, este documento valerá e terá o valor do contrato de promessa.

Cláusulas essenciais e garantias para ficar de olho

O contrato é feito de algumas cláusulas essenciais que garantem a validade do contrato. Conforme mencionamos anteriormente, o documento de compra e venda deve tratar do objeto, do preço e do consentimento.

O consentimento trata de pontos como forma de pagamento, obrigações, posse e propriedade. As descrições do objeto, preço e forma de pagamento devem estar claras e não podem gerar qualquer dúvida.

Além disso, os prazos devem estar estipulados, tanto para obrigações do vendedor como para o comprador, assim como multas para o não cumprimento.

Os contratos de compra e venda normalmente estão garantidos pelo próprio imóvel, por meio da cláusula de reserva de domínio.

Essa cláusula é bem comum em pagamentos em prestações. A posse é transferida, porém a propriedade só passa para o comprador depois do pagamento final. É regulada pelos artigos 521 a 528 do Código Civil.

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