Consórcio imobiliário ou financiamento: qual é a melhor opção?

A aquisição de um imóvel costuma ser um investimento importante, por isso, a forma de comprar pode fazer toda a diferença em termos financeiros e de planejamento. Mas, o que escolher, consórcio imobiliário ou financiamento?

Essa é uma decisão extremamente relevante para a maioria dos brasileiros, por isso, deve ser consciente.

Neste artigo mostraremos de que maneira cada uma das modalidades funciona, além de seus prós e contras. Assim, fica mais fácil ponderar sobre qual delas se encaixa melhor nas suas condições.

Aproveite o conteúdo e tenha uma boa leitura!

Índice

O que é consórcio imobiliário e como funciona?

Primeiramente, conceituamos consórcio imobiliário ou habitacional como um modelo de compra constituído por uma reunião de pessoas em torno do mesmo objetivo, ou seja, comprar um imóvel.

Para tanto, os participantes contribuem com valores previamente definidos mensalmente e direcionados para uma carta de crédito gerida por uma administradora.

Os valores arrecadados, então, permanecem em uma conta específica, normalmente denominada de fundo comum do consórcio, e ficam sob a responsabilidade da administradora.

Sendo assim, a empresa administradora tem a obrigação de cumprir as normas determinadas a fim de garantir a transparência e a segurança da gestão do dinheiro dos participantes.

E, dessa forma, todo mês um participante é contemplado com um sorteio, que também pode acontecer mediante um lance, ou seja, a oferta de um valor adicional. Com isso, ocorre a liberação da carta de crédito.

Destacamos, ainda, que há três tipos de lance em um consórcio:

Lance livre, no qual cada participante oferece um valor e o maior deles é o vencedor;
Lance embutido: neste tipo, o participante usa uma parte do valor da carta de crédito como lance. Caso seja contemplado, ele recebe o valor da carta descontado o lance oferecido;
Lance fixo, no qual a administradora estabelece um percentual fixo para todos e o vencedor é aquele contemplado em um sorteio. Mesmo depois da contemplação, os participantes sorteados seguem pagando suas parcelas regularmente.

Os consórcios são organizados conforme sua finalidade e os tipos mais conhecidos se destacam como:

Consórcio de imóveis: para adquirir apartamentos, casas, terrenos ou realizar reformas;
Consórcio de automóveis: destinado à compra de carros novos ou usados;
Consórcio de motos: especialmente para adquirir motocicletas;
Consórcio de serviços: pode ser usado para diversas finalidades, como cirurgias plásticas, viagens, festas e muitas outras variedades de serviços.

O que é financiamento imobiliário?

Hoje, o financiamento imobiliário é um dos mais populares métodos usados para aquisição de bens imóveis no Brasil.

Trata-se de uma liberação de crédito por meio de instituições financeiras e bancos para quem pretende comprar um imóvel.

É uma forma de adquirir uma propriedade, na qual algumas etapas são exigidas para manter a autenticidade e a segurança das partes envolvidas.

Em primeiro lugar, é feita a escolha do imóvel, depois, uma análise de crédito, vistoria do imóvel, análise jurídica, elaboração do contrato até chegar ao registro em cartório.

Após escolher a propriedade desejada, o solicitante do crédito contrata o financiamento junto a um banco ou instituição financeira.

Mas, para conseguir a aprovação do financiamento, é necessário passar por uma análise de crédito que inclui a apresentação de diversos documentos e comprovação de renda.

Contudo, depois de aprovado, o solicitante já pode adquirir seu imóvel e continuar o pagamento das parcelas mensais até quitar sua dívida com a instituição ou com o banco.

Normalmente, o valor de entrada fica entre 20% e 30% do preço final do imóvel.

Isso significa que o valor máximo para financiar é de 80% do preço total da propriedade, seja na planta, usado, novo ou em obras. Portanto, planejamento financeiro é um quesito essencial.

O principal benefício de um financiamento é o prazo, que pode chegar a 35 anos até a quitação do imóvel.

As taxas também podem ser menores se comparadas a outras linhas de crédito, sofrendo variações de acordo com a política de cada instituição e do mercado financeiro.

Por isso, é fundamental comparar as diferentes taxas oferecidas pelos credores antes de fechar um contrato, de forma a optar por uma que caiba no seu orçamento.

dinheiro ao lado de um óculos e lápis

Comparação entre consórcio e financiamento

Para quem ainda está analisando qual das duas modalidades de compra de imóvel é a mais favorável, é interessante verificar as principais diferenças entre elas. A principal delas é a maneira de adquirir o bem.

No consórcio, o participante paga as parcelas mensalmente com o objetivo de constituir um fundo comum, podendo ser contemplado mediante sorteio ou lance e sem cobrança de juros.

Já no financiamento, a instituição ou o banco, após aprovar o crédito, libera imediatamente o valor referente à compra do imóvel, exigindo uma entrada e com cobrança de juros.

Hoje, você encontra muitas alternativas de financiamento imobiliário, com diversas taxas e condições que mudam de banco para banco.

O consórcio acaba funcionando como forma de investimento ou poupança, e a quantia a ser contemplada pelos participantes, quando se tratar de consórcio imobiliário, deve necessariamente resultar na compra de um bem imóvel, seja qual for sua finalidade (comercial, residencial, terreno).

Quais as principais vantagens do consórcio?

Vejamos as vantagens mais importantes que um consórcio imobiliário oferece:

Ausência de entrada e de juros: o consórcio não exige valor de entrada e não cobra juros e, sim, uma taxa administrativa, que geralmente é mais baixa que os juros de um financiamento.

Planejamento financeiro: as parcelas são previsíveis, por isso não há incidência de juros. Isso facilita o planejamento financeiro para a compra do imóvel.

Flexibilidade: a carta de crédito pode ser usada para comprar imóveis novos, usados, terrenos e até para construir um imóvel.

Reajuste do crédito: o valor do crédito sofre atualização periódica para acompanhar a valorização do mercado imobiliário, o que preserva o poder de compra do participante.

Quais as principais desvantagens do consórcio?

Confira, agora, as desvantagens da contratação de um consórcio:

Incerteza: não há como prever a data de recebimento da carta de crédito, assim como não há garantia de quando você será contemplado. Isso pode ser um grande obstáculo para quem tem urgência de comprar o imóvel.

Impossibilidade de aquisição imediata: Você pode demorar para ser contemplado, dependendo da modalidade do consórcio e do número de participantes.

Taxa de administração: embora seja mais baixa que os juros de um financiamento, a taxa de administração ainda significa um custo extra.

Taxas e multas por desistência: em casos de desistência, taxas e multas podem ser aplicadas ou não, dependendo das condições da solicitação e do que está previsto no contrato.

Restrições à escolha do bem: a carta de crédito pode ter algumas restrições quanto ao tipo de bem que você pode comprar.

Quais as principais vantagens do financiamento?

Quanto ao financiamento, as principais vantagens são:

Compra imediata: você pode adquirir o seu imóvel imediatamente, sem esperar pelo sorteio, como acontece no consórcio.

Prazos fixos e longos: os prazos para pagamento são fixos e mais prolongados, podendo chegar a 35 anos e isso acaba diluindo o valor das parcelas.

Possibilidade de usar o FGTS: é possível usar o FGTS para dar entrada no financiamento, o que abate o valor financiado.

Quais as principais desvantagens do financiamento?

Quanto às desvantagens, confira a seguir:

Juros altos: os financiamentos costumam ter juros altos, cobrados pelos bancos, podendo aumentar significativamente o valor final do imóvel.

Burocracia: o processo para obter um financiamento imobiliário pode ser complexo e bastante burocrático, uma vez que exige documentação detalhada e análises rigorosas.

Obrigatoriedade de comprovação de renda e riscos em caso de inadimplência. A aprovação do crédito envolve análise de documentos e comprovação de renda, o que pode ser demorado.

Necessidade de investir em uma entrada: a maioria das pessoas precisa pagar uma entrada, o que representa um desafio para muitos, já que isso demanda um período de economia antes de investir na compra de um imóvel.

Dependência de aprovação de crédito: para conseguir um financiamento é preciso se submeter à análise de crédito e nem todos os solicitantes são aprovados. Caso a pontuação de crédito seja ruim pode ser difícil obter um financiamento.

Custos envolvidos em consórcio e financiamento

Vejamos, então, basicamente, quais são os custos envolvidos nos consórcios e nos financiamentos:

Custos do consórcio:

Taxa de Administração: é cobrada pela administradora do consórcio com o objetivo de cobrir as despesas de funcionamento e de gestão do grupo consorciado.

Fundo de Reserva: trata-se de uma reserva de caixa específica para cobrir eventuais problemas ao longo do processo, como despesas inesperadas ou inadimplência.

Seguros: em determinadas situações o consórcio pode incluir seguros de vida, de invalidez ou outras questões para proteger o grupo em caso de eventos extraordinários.

Lances: quando um participante decide antecipar sua contemplação, ele pode oferecer um lance e isso resulta em um custo adicional.

Custos do financiamento:

Juros: são cobrados pela instituição financeira ou pelo banco em virtude do empréstimo liberado ao solicitante.

Taxas bancárias: são cobradas pelos bancos e instituições financeiras para cobrir despesas administrativas, como as taxas de análise de crédito, de registro e outras.

Impostos: o financiamento pode gerar impostos, como Imposto de Renda sobre o valor do financiamento, por exemplo.

Seguros: no financiamento a obrigatoriedade de contratar seguros é comum, como seguro de vida e seguro contra incêndio. Sua função é proteger a instituição financeira e o cliente em caso de eventos inesperados.

porquinho rosa para guardar moedas

Impacto da taxa Selic e cenário econômico

A taxa Selic sempre causa algum impacto no custo de um financiamento e na atratividade dos consórcios.

Quando a Selic está alta, os financiamentos encarecem, devido ao aumento das taxas de juros, tornando esses contratos menos acessíveis para uma boa parcela da população.

Em compensação, os consórcios se tornam mais atrativos, já que não estão diretamente relacionados à Selic, mantendo, então, um custo fixo para os consorciados.

Como a alta da Selic afeta o custo dos financiamentos

Elevação das taxas de juros: a Selic funciona como a taxa básica de juros na economia brasileira. Por isso, serve como referência para outras taxas de juros, inclusive para as de financiamentos e de empréstimos.

Sendo assim, quando a Selic aumenta, as taxas de juros também sobem, deixando o crédito mais caro.

Financiamentos mais caros: quando as taxas de juros se tornam mais altas, as parcelas dos financiamentos também são elevadas. Assim, o valor total do crédito também aumenta, o que resulta em redução do poder de compra da população.

Menos pessoas conseguem financiar: para muitos consumidores a elevação do custo dos financiamentos dificulta o acesso ao crédito, especialmente para quem pretende comprar imóveis ou investir em outros negócios.

Como a elevação da taxa Selic impacta a atratividade do consórcio

Custo fixo e previsível: diferentemente dos financiamentos, que são diretamente impactados pela variação da Selic, nos consórcios não há cobrança de juros, apenas de uma taxa de administração fixa e previsível.

Previsibilidade: considerando que a taxa de administração do consórcio não varia com a Selic, os consorciados podem planejar suas finanças com maior segurança e previsibilidade.

Perfil ideal para consórcio e para financiamento

As duas alternativas de aquisição de um imóvel são válidas. Mas, a escolha entre uma ou outra depende de alguns fatores. Confira:

Quando optar pelo consórcio imobiliário

O consórcio pode ser bom para quem está disposto a esperar o tempo que for preciso para ser contemplado, e prefere fugir dos juros do financiamento. Para participantes disciplinados financeiramente, essa é uma escolha tranquila.

Quando optar pelo financiamento imobiliário

Já o financiamento imobiliário, é ideal para quem deseja adquirir um imóvel imediatamente. Isso também requer disposição para arcar com os juros incidentes na negociação, o que pode ser visto como um preço a se pagar pela rapidez da recompensa.

É, portanto, uma alternativa razoável para aqueles que não pretendem esperar pela contemplação em um consórcio, por exemplo.

Dicas para uma compra segura e consciente

Seja qual for a sua escolha na hora de investir em um imóvel, é fundamental se cercar de segurança optando por uma compra consciente e atenta.

Procure, então, pesquisar e verificar as taxas cobradas pelas instituições, analisar a reputação do banco ou da administradora antes de se comprometer com algo tão sério.

Além disso, estude muito bem as cláusulas contratuais para entender se a proposta está de acordo com as suas possibilidades.

Mas, antes de tudo isso, um bom planejamento financeiro já funciona como um porto seguro para que as suas decisões sejam embasadas em uma escolha sólida, bem-organizada e livre de improvisos.

Quando não se faz um planejamento minucioso, os imprevistos (que acontecem em qualquer situação) podem se tornar um peso difícil de sustentar, o dinheiro pode acabar e os sonhos ficam pela metade.

Portanto, planeje muito bem para não se perder no meio do caminho.

Qual a melhor opção para comprar o seu imóvel?

Toda vez que nos deparamos com mais de uma opção de compra, ambas apresentam vantagens e desvantagens. Nessa hora, vale a pena parar e analisar cada ponto favorável e desfavorável antes de tomar uma decisão.

Quem não tem pressa de pagar e ficar com o imóvel, o consórcio é a melhor opção e os imóveis na planta são ideais nesse sentido.

Nesse caso, porém, é interessante pesquisar as alternativas e escolher aquela que melhor se encaixa nas suas possibilidades e no seu estilo de vida.

Considere, ainda, que a contemplação da carta de crédito acontece por intermédio de sorteios. Portanto, é possível que você se beneficie disso a qualquer tempo.

Quanto ao financiamento, essa é uma boa escolha para pessoas que pretendem se mudar rapidamente e já dispõem de dinheiro suficiente para investir em uma entrada. É uma boa opção, também, para usar o FGTS como parte do pagamento.

Portanto, a escolha só depende basicamente das suas possibilidades financeiras e da urgência para comprar o imóvel.

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Perguntas Frequentes

O que é mais vantajoso, consórcio ou financiamento?

As duas opções são válidas, porém, a escolha entre uma ou outra depende de alguns fatores. O consórcio é indicado para quem não tem pressa de comprar o imóvel e prefere fugir dos juros do financiamento.

Já o financiamento imobiliário é ideal para quem deseja adquirir um imóvel imediatamente e não se importa de arcar com os juros incidentes. Tudo depende da disposição financeira e das finalidades de cada um.

Quanto tempo dura um consórcio imobiliário?

O prazo dos consórcios varia muito. Alguns duram de 12 a mais de 200 meses e tudo depende do valor da carta de crédito e da parcela escolhida.

Qual é o melhor consórcio imobiliário do Brasil?

A escolha do consórcio ideal é muito relativa. Saber qual é o melhor para você depende de fatores diversos, como preferências e necessidades individuais. É importante, no entanto, fazer uma boa pesquisa e analisar as administradoras e seus planos para entender qual deles serve melhor aos seus propósitos.

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