Incorporação imobiliária: saiba como funciona essa atividade

A incorporação imobiliária é uma atividade que envolve toda a lógica do mercado de imóveis. Assim, podemos entender que a […]

Por Tarjab
Em 2 de dezembro de 2021

A incorporação imobiliária é uma atividade que envolve toda a lógica do mercado de imóveis. Assim, podemos entender que a forma como ela atua é essencial para quem busca investir e até mesmo trabalhar no segmento em questão.

O profissional que atua na incorporação de empreendimentos precisa ter uma visão ampla da complexidade acerca do negócio imobiliário. Dentro da incorporação imobiliária, há uma cadeia de atuações que envolve um projeto.

Neste artigo, iremos mostrar como funciona a incorporação imobiliária e apresentar um panorama geral que diz respeito a essa atividade tão importante dentro do setor.

Aqui você irá encontrar também:

  • O que é incorporação imobiliária?
  • Diferença entre incorporadora e construtora imobiliária
  • Etapas de uma incorporação imobiliária
  • Qual é a documentação necessária para adquirir um imóvel neste formato?

O que é incorporação imobiliária?

Incorporação imobiliária é uma atividade regulamentada pela Lei nº 4.591/64 em vigor no direito brasileiro desde 1964.

O instituto da incorporação imobiliária vai regulamentar a forma de compra e venda de imóveis na planta, ou seja, aqueles que ainda não foram construídos ou que estão em fase de construção. E que ainda não possuem os documentos “Baixa de Construção” e “Habite-se” documento que selam juridicamente a construção do edifício.

A “Baixa de Construção” se refere ao documento emitido pela prefeitura da cidade que tem como principal objetivo atestar que a edificação foi construída seguindo o projeto aprovado pela legislação vigente.

Já o “Habite-se” se trata do ato administrativo emanado de autoridade competente que realiza a autorização do início da utilização efetiva de construções ou edificações que se destinam à habitação.

De maneira mais simples, a instituição imobiliária tem como principal intuito promover a construção de edificações compostas por unidades autônomas e realizar a venda total ou parcial dessas unidades.

A incorporação imobiliária se inicia com a aquisição do terreno. Na cidade de São Paulo, por exemplo, temos escassez de locais sem construção, assim as incorporadoras adquirem imóveis contíguos com a finalidade de formar uma área passível de incorporação.

Após a aquisição, é solicitado o alvará de demolição quando a área está construída com o objetivo de preparar o terreno para receber uma nova edificação.

E como esses terrenos são escolhidos?

A escolha de um terreno para incorporação imobiliária deve ser realizada seguindo alguns pontos importantes.

Existem diversas formas de prospecção. Conheça duas entre as principais delas:

  • Passiva – onde o corretor de imóveis propõe uma oferta para a análise da incorporadora;
  • Ativa – onde a incorporadora, seguindo seus objetivos e planos, busca terrenos para incorporar.

Vale lembrar que cidades como São Paulo contam com um Plano Diretor da Lei 16.050/14 que orienta o crescimento e desenvolvimento do município, bem como a Lei de Zoneamento 16.402/16 e Código de Obras 16.642/17. Para a incorporação imobiliária é necessário que as diretrizes e requisitos dessas legislações sejam atendidas.

Mas, e a legislação, zoneamento e viabilidades?

Cada quadra da cidade de São Paulo conta com um zoneamento que ordena a ocupação e fornece parâmetros para a construção das edificações.

Para que haja a viabilização das edificações verticais e zoneamentos mais adequados se utilizam as zonas específicas de acordo com a necessidade do local. Entenda:

ZEU – a Zona Eixo de Estruturação Urbana que se refere ao adensamento em regiões próximas às estações de trens, metrô e corredores de ônibus, permitindo a verticalização e melhor aproveitamento do terreno.

ZC – a Zona de Centralidade tem como principal característica a mescla de atividades não residenciais com moradias. Porém, possui verticalização restrita de 48m². Esta zona permite viabilizar edificações.

O zoneamento do terreno ordena ainda quais os tipos de construções possíveis dentro das incorporações imobiliárias. De maneira básica, são divididas entre as categorias de uso residencial, não residencial e industrial.

Nas zonas ZEU e ZC são permitidos empreendimentos mistos, ou seja, que estão dentro das categorias residencial e não residencial. Como por exemplo, empreendimentos residenciais com lojas no térreo.

Diferença entre incorporadora e construtora imobiliária

Muitos confundem incorporadora com construtora imobiliária, porém, apesar de se assemelhar, ambas possuem suas particularidades.

A incorporadora assume as responsabilidades e os riscos da incorporação imobiliária de acordo com a Lei Federal 4.591/64.

Ela planeja o negócio, desenvolve o produto, promove a comercialização das unidades autônomas, faz toda a gestão dos recebíveis, busca recursos junto às instituições financeiras para a produção das unidades. Além de ser a responsável pela regularização/certificação de conclusão da edificação junto aos órgãos públicos.

A construtora, por sua vez, tem como responsabilidade central a realização da construção da edificação seguindo o projeto aprovado junto aos órgãos públicos, as normas técnicas e o cronograma firmado junto à incorporadora.

Etapas de uma incorporação imobiliária

Para entender ainda mais sobre o que é incorporação imobiliária, é necessário compreender cada uma das suas fases e a composição de cada uma delas. Saiba quais são essas fases:

  • Viabilidade;
  • Pré-construção;
  • Construção;
  • Operação.

Viabilidade – primeiramente é decidido a tipologia de empreendimento. Após isso, é feita uma pesquisa de mercado, buscando os terrenos que existem na região. Então, é realizado um estudo de viabilidade econômica e financeira para decidir qual é o melhor terreno, proporcionando então uma melhor rentabilidade.

Pré-construção – após a aprovação da viabilidade, entra na fase de pré-construção onde se desenvolve o planejamento, os projetos e a realização da legalização do empreendimento. No planejamento, é necessário realizar no mínimo um orçamento e um cronograma da obra para que se tenha uma previsão de custos e uma ideia das datas de início e finalização de cada construção.

Os projetos devem ser detalhados o máximo possível. Além disso, precisam ser coordenados e compatibilizados por cada uma das disciplinas para se evitar qualquer tipo de dúvidas ou interferências.

Questões burocráticas

No Brasil, pelas questões burocráticas a pré-construção deve ser aprovada por diversos órgãos. Existe uma dependência de aprovação entre as diversas etapas como o processo de aprovação de alvará de construção da prefeitura.

Ele envolve vários documentos, como: licença de uso e ocupação de solo, aprovação do corpo de bombeiros e outros.

Ao adquirir um terreno/imóvel é comum que haja a assinatura de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel e após a quitação dos valores que é acordado na compra do imóvel, a Escritura Pública outorgada.

Na matrícula do imóvel realizado juntamente ao cartório, é feita a averbação da transferência da propriedade em nome da incorporadora/construtora. O principal objetivo é unir os imóveis contíguos adquiridos, fazendo sua unificação junto ao cartório. Assim, uma nova matrícula é aberta.

Após a aquisição do terreno, se desenvolve e aprova o projeto junto aos órgãos públicos obtendo o Alvará de Aprovação de Edificação Nova. É possível obter comitantemente o Alvará de Execução de Obra ou depois.

Com a obtenção do Alvará de Aprovação de Edificação Nova é desenvolvido o Memorial de Incorporação que faz o registro na matrícula do terreno junto ao cartório.

Com todas essas questões resolvidas, a construtora ou imobiliária pode iniciar o processo de divulgação e venda do empreendimento e assim, dar início à construção.

Construção – reúne todas as etapas para a estruturação física do empreendimento como:

  • Estruturação do canteiro de obra;
  • Contratação e mobilização;
  • Aquisição de materiais e equipamentos;
  • Gestão de custo;
  • Tempo;
  • Qualidade;
  • Segurança do trabalho e patrimonial.

Essas são as etapas fundamentais que competem a construção.

Operação – essa fase compreende a utilização e manutenção do empreendimento, assim como a consolidação das informações obtidas em todas as outras fases já citadas para que não haja erros e para padronizar os acertos, inclusive, podendo utilizá-los em todos os outros empreendimentos.

Qual é a documentação necessária para adquirir um imóvel neste formato?

Para aquisição de terrenos/imóveis neste formato é necessário uma Due Diligence Jurídica, técnica e legal que se refere ao processo de investigação de uma oportunidade de negócio onde o investidor deverá aceitar para poder então, avaliar os riscos da transação. Além disso, é necessário a apresentação dos seguintes documentos:

  • Matrícula do imóvel;
  • Certidão de IPTU;
  • Documentos pessoais (RG e CPF);
  • Certidões dos vendedores.

Além disso, é solicitado, juntamente aos órgãos públicos, algumas certidões, como por exemplo, DESAP (Desapropriação), Melhoramento Viário, UNAI (informa dívidas tributárias do imóvel) e ficha técnica para análise de eventuais restrições construtivas e financeiras do terreno.

É muito importante lembrar que ao registrar a incorporação junto ao cartório, a incorporadora tem até 180 dias para renunciar, caso contrário, terá que cumprir suas responsabilidades previstas na Lei 4.591/64 e código civil que regula casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins.

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